三中全会解读｜房地产发展走向定了 来源：中国新闻网
7月21日，《中共中央关于进一步全面深化改革？推进中国式现代化的决定》（以下简称为“《决定》”）正式发布，其中第44条内容给房地产行业的未来发展指明方向，涉及房地产发展新模式、“市场+保障”双轨制供应体系、因城施策、房地产融资、房地产税等诸多层面。
建设适应人民群众新期待的“好房子”
《决定》指出，加快建立租购并举的住房制度，加快构建房地产发展新模式。加大保障性住房建设和供给，满足工薪群体刚性住房需求。
支持城乡居民多样化改善性住房需求。充分赋予各城市政府房地产市场调控自主权，因城施策，允许有关城市取消或调减住房限购政策、取消普通住宅和非普通住宅标准。改革房地产开发融资方式和商品房预售制度。完善房地产税收制度。
中央财办分管日常工作的副主任、中央农办主任韩文秀表示，下一步，要贯彻落实好党的二十届三中全会精神，加快构建房地产发展新模式，消除过去“高负债、高周转、高杠杆”的模式弊端，建设适应人民群众新期待的“好房子”，更好满足刚性和改善性住房需求，并建立与之相适应的融资、财税、土地、销售等基础性制度。
从 " 保增长 " 到 " 稳增长 "
《决定》对房地产着墨之多，在一定程度上出乎外界的预料。中指研究院市场研究总监陈文静表示，与党的十八届三中全会审议通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》相比，党的二十届三中全会《决定》的全文，在 " 健全社会保障体系 " 方面，用了整段、接近 160 字的篇幅着重提及了房地产。
近年来，房地产市场告别高速增长，处于调整期，我国经济也在向高质量发展转变。房地产如何更好地助力经济增长，成为一个新课题。有不具名分析人士向 21 世纪经济报道表示，过去，房地产是 " 保增长 " 的重要力量，今后则为 " 稳增长 " 提供动力。这种转变是楼市政策调整的重要出发点，也意味着房地产新周期的开启。
为我国抵偿作出顶层政策设计，加快房地产市场重塑信心
住房城乡建设部政策研究中心副主任浦湛说：“此次部署的房地产发展改革路径，指向明晰、重点突出，为我国房地产在新旧模式转换之际作出顶层政策设计。房地产高质量发展将为中国经济高质量发展积蓄新动能，为建设适应人民群众新期待的‘好房子’提供有力支撑。”。
浦湛表示，多部门打出金融、土地、存量商品住房消化等政策“组合拳”，各地结合本地实际适时优化调整房地产政策，政策效应逐渐释放，市场活跃度有所提升，房地产市场正在出现积极变化。决定发布后将进一步释放置业需求，减轻居民住房消费负担，加快房地产市场重塑信心、走出调整期的步伐。
需要研究新一轮老百姓住房新诉求和新需要
易居研究院研究总监严跃进认为，房地产政策内容是放在“健全保障和改善民生制度体系”的大框架下进行的，这意味着相关政策要从民生的角度思考新一轮工作，尤其是要从人民最关心最直接最现实的利益问题入手，包括购房、房价等。后续更是需要研究新一轮改革时期老百姓住房民生的新诉求和新需要，立足需求，谋划发展。
对于未来的住房制度，《决定》首先明确，要“加快建立租购并举的住房制度，加快构建房地产发展新模式”。在严跃进看来，新一轮行业发展中最核心的住房制度即为“租购并举的住房制度”，该制度预计将贯穿新一轮房地产发展的整个周期；而要积极推进该制度，房地产发展新模式也需要积极推进。
打造租购并举制度，符合当前年轻人需求
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，打造租购并举的住房制度，写入了十九大、二十大的报告中，是我国新时期住房制度发展的方向，也是房地产新模式框架中住房供给侧改革的主要内容。目前来看，住房需求的主体是新市民、年轻人、外来人口，其中也有工薪阶层和人才群体。他们居住的模式，就是先租后买。
近年来，租购并举的住房制度已见雏形。李宇嘉表示，当前热点城市规模化的租赁住房供给占到近3成，租房可以落户、享受公办教育已经在热点城市落地。
“市场+保障”双轨制体系，各地政府应因城施策
如何构建一个更符合当前市场需求的发展模式？《决定》强调，要“加大保障性住房建设和供给，满足工薪群体刚性住房需求。支持城乡居民多样化改善性住房需求”。有房地产行业资深分析师指出，《决定》强调“保障性住房供给”，并且保障房供应对接到工薪群体刚需，也意味着商品房未来更多对接改善性需求。同时，强调“多样化”+“改善性”住房需求，这就明确，未来不是保障房单轨制，而是“市场+保障”双轨制供应体系，其中商品房产品需要面对多样化的改善性需求，也对应过去一年多政府不断强调的“好房子”。对于当前各地的政策调控力度，《决定》也表示，“充分赋予各城市政府房地产市场调控自主权，因城施策”。
赋予地方政府房地产市场调控自主权
对于房地产问题的解决办法，《决定》给出多项具体举措。其中，打造租购并举的住房制度，在党的十九大和党的二十大的报告中均有体现。广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，对于新市民、年轻人、外来人口等群体来说，其居住模式是先租后买，甚至是长期租住。租购并举不仅是我国基本的住房制度，也意味着租赁市场及其相关的公共服务领域还有较大发展空间。
具体而言，保障性住房主要满足工薪阶层的刚性需求，改善性需求则 " 多样化 " 满足。他表示，未来，不管是商品房供给，还是租赁房供给、保障房供给，都要做好需求调研，以需定建、以需订购。" 允许有关城市取消或调减住房限购政策、取消普通住宅和非普通住宅标准 "，则为政策的进一步优化提供了政策空间。分析人士普遍认为，未来的楼市政策方向，将继续体现在降低购房成本上，除普宅标准取消外，一线城市的限购政策也有望进一步放开。
各地陆续取消限购，取消普通住房标准
业内认为，这或许意味着，后续各城市对于限购政策和普宅认定标准将进一步放松。有房企内部人士指，取消或调减限购、取消普通住房标准等两点，其实大部分城市已经执行了。在58安居客研究院院长张波看来，一线城市是否会放开限购，还是取决于政策导向、市场供求关系、经济发展状况等多种因素的综合作用。除一线之外的城市取消限购，或者实质性取消限购将是较为确定的，一线城市由于经济基础雄厚、人口密集、市场长期潜在需求量大等特点，当下全面取消限购的可能性相对较小，但未来随着政策调整和市场变化，一线城市包括北京、上海逐步放宽限购政策将是个重要趋势，如放宽购房资格、降低社保年限等。
改革开发融资方式和商品房预售制度
近年来，由于新房交付问题，业内不时涌起关于取消预售制、推行现房销售的讨论。《决定》也提及，“改革房地产开发融资方式和商品房预售制度”。上述房地产行业资深分析师认为，《决定》中使用了“改革”一词，而非“取消”，说明未来更多将是体系性的政策制度的调整，而非简单地取消；其次，将融资方式和预售制度放在一起讨论、一起改革，说明融资的改革和预售制度的改革将是配套的、并且协同的。
在李宇嘉看来，融资方式意指，全面落地白名单融资协调机制，即加强金融和住建两个部门在房地产政策上的“一致性”，实现住建部门对房地产监管的职能，也满足房地产项目的合理融资，还能最大程度降低金融风险。
预售向现售转型也是房地产新的开发模式
《决定》还为几项制度的改革埋下了伏笔。分析人士普遍认为，与房地产税收制度改革的复杂相比，融资方式和预售制度改革更具现实条件和可操作性。我国商品房预售制度借鉴自香港，自上世纪 90 年代确立，后又经历过两次修订。预售制度赋予房企一定的融资功能，使房企在有限的资金规模下实现杠杆开发，并在过去助力楼市实现快速增长。
韩文秀在新闻发布会上也提到，下一步，要贯彻落实好党的二十届三中全会精神，加快构建房地产发展新模式，消除过去 " 高负债、高周转、高杠杆 " 的模式弊端。这其中就包含了融资方式和预售制度的改革。
短期来看，预售制改革或仍将循序渐进，全面取消预售制预计仍需要一定时间。
相比之下，融资方式改革的推进前景，则要更加乐观。去年末以来，城市房地产融资协调机制建立，金融机构依据 " 白名单 " 来推进开发贷款的发放，意味着融资方式改革有了重大进展。分析人士也普遍认为，这种机制将成为常态。此外，包括 REITs 在内的房地产基金，有望在政策层面迎来进一步的突破。
整体而言，华泰证券认为，三中全会对地产的表述是一个中长期的表述，不是当下就要立马实现的。整体来看，所有内容都是已经在做和可预见的，没有超预期的部分。短期而言，需要进一步推进因城施策来稳定市场，中长期而言，市场稳定之后，现房销售制度和房地产税需要关注。
